Apa Selanjutnya untuk London Real Estat Pasca-Brexit?
Dalam jam-jam dan hari-hari setelah referendum Inggris, di mana 51,9% pemilih memilih untuk keluar dari Uni Eropa, banyak negara tampak terkejut. Kampanye ini terasa pahit dan mendalam, didorong oleh hasutan yang menghasut retorika seputar imigrasi Inggris, ekonomi, dan elit birokrasi, tetapi banyak orang di Inggris dan luar negeri tidak mengharapkan suara cuti berlaku.
Ketika dunia bergulat dengan hasilnya, pasar bereaksi pada skala yang tidak terlihat sejak krisis keuangan. Pound jatuh ke level terendah sejak 1985, saham Asia anjlok dan hanya beberapa hari kemudian keluar kabar bahwa Standard & Poor's telah melucuti peringkat kredit triple-A Inggris. Pemungutan suara telah mengatur negara untuk pembicaraan perceraian yang pahit di depan, dan, karena tidak ada preseden bagi suatu negara meninggalkan blok perdagangan 28 negara anggota UE, ketidakpastian memerintah tentang bagaimana tepatnya Inggris akan menegosiasikan posisi barunya dalam politik dan lanskap ekonomi.
Ketidakpastian ini telah mempengaruhi pasar properti, khususnya di London di mana beberapa pembeli telah menarik diri dari pembelian, khawatir tentang masa depan kota. Departemen Keuangan Inggris memperingatkan sebelum pemungutan suara bahwa harga properti residensial akan sebanyak 18% lebih rendah jika negara memilih untuk pergi. Howard Archer, kepala ekonom Eropa dan Inggris di IHS Economics mengatakan aktivitas pasar perumahan dan harga berada pada "risiko yang sangat serius dari penurunan, ditandai penurunan menyusul keputusan Inggris untuk meninggalkan" Uni Eropa. Dia memperkirakan harga rumah bisa turun 5% di paruh kedua 2016 dan 5% lagi di 2017.
"Pemungutan suara yang mendukung Brexit akan menghasilkan periode ketidakpastian baru di pasar perumahan utama London," kata Liam Bailey, kepala penelitian global di Knight Frank di London. "Beberapa permintaan, terutama dari investor, akan ditunda dan dalam beberapa kasus dialihkan".
Brexit menghadirkan ketidakpastian baru setelah serangkaian acara yang telah meredam pasar properti London. Dari tahun 2009 hingga 2014, London berulang kali menjadi berita utama untuk memecahkan rekor penjualan rumah-rumah mewah super utama kepada pembeli kaya dari Rusia, Timur Tengah dan Asia, banyak dari mereka di lingkungan pusat kota, yang disebut 'kode pos emas' yang mencakup Belgravia , Knightsbridge, Kensington, Mayfair dan Holland Park. Namun, sejak 2014, pasar telah melambat. "
Beberapa halangan datang dalam bentuk pajak. Tingkat bea materai baru, yang diperkenalkan pada bulan Desember 2014, membebankan biaya 10% pada properti bernilai lebih dari GBP 925.000 (USD 1,3 juta) dan 12% pada properti di atas GBP 1,5 juta (USD 2,5 juta). Pada April tahun ini, pembeli rumah kedua dan properti beli-to-let menghadapi pajak lain; biaya tambahan materai 3% yang dimaksudkan untuk menyamakan kedudukan antara investor dan pembeli pertama kali.
Efek dari tarif materai baru sudah terasa di pasar, dengan transaksi yang jauh lebih sedikit dicatat dalam kisaran plus USD 2 juta. Kemudian, kampanye Brexit memberikan jeda pembeli dan penjual lebih lanjut. "Pembeli dan penjual menunda keputusan karena prospek memasuki wilayah ekonomi dan politik yang belum dipetakan," kata Tom Bill, Kepala Riset Perumahan London di Knight Frank. Menurut data Knight Frank, permintaan tetap tenang pada Mei 2016 bahkan untuk properti di mana harga yang diminta turun 10% atau lebih.
Di kota yang menarik investasi besar dari pasar internasional, pergolakan politik lokal hanyalah bagian dari teka-teki. Selama tahun lalu, investor asing besar di properti Inggris telah terpukul dengan kemunduran mereka sendiri: harga minyak rendah di Timur Tengah, masalah mata uang di Rusia, resesi di Brazil dan gejolak pasar saham di Cina, yang semuanya berkontribusi sedikit tinggi. transaksi akhir. Pada tahun 2014, investor Mideast merupakan 15% dari pembeli utama London pusat; pada 2015 mereka mencapai 4%.
Menurut Yolande Barnes, Kepala Riset Dunia di Savills, kampanye Brexit menjadi alasan yang nyaman untuk perlambatan di pasar yang sudah terjadi. Angka-angka tabungan menunjukkan harga di pusat kota London turun 6% pada tahun 2015, dan volume transaksi menyusut sebanyak 40%. "Brexit telah menjadi alasan yang sangat baik bagi orang untuk tidak melakukan apa pun di pasar di mana orang tidak akan melakukan apa pun," kata Barnes.
Namun demikian, hasil referendum yang tidak terduga telah menambah rintangan lain yang lebih besar ke pasar yang masih menyesuaikan diri dengan bea materai dan faktor geopolitik global. "Pasar properti London yang utama akan mendapat manfaat dari sesuatu yang tampaknya tidak mungkin dalam jangka pendek: enam bulan tanpa gangguan", kata Tom Bill dari Knight Frank.
Namun, bagi beberapa investor asing, gejolak saat ini merupakan peluang. Pembeli akan mendapatkan peningkatan nilai dalam pembelian properti London sebagai hasil dari sterling yang terdepresiasi, kata Peter Wetherell, seorang broker yang berbasis di Mayfair. "Untuk pembeli di luar negeri, penurunan besar dan dramatis dalam nilai sterling ini akan secara efektif mengimbangi Bea Cukai dan penyesuaian pajak dan itu akan membuat properti utama London menjadi investasi yang menguntungkan bagi investor luar negeri yang cukup berani untuk mengambil risiko meskipun ada ketidakpastian pasar".
Teras Penthouse Beecham
Bagi banyak orang yang percaya pada ketahanan jangka panjang London, gangguan pasar saat ini tidak mengubah daya tarik kota secara keseluruhan, terutama sebagai surga bagi pelestarian kekayaan.Penelitian dari Knight Frank menunjukkan bahwa selama dekade terakhir kota ini telah menarik lebih dari dua kali jumlah Individu Bernilai Tinggi Tinggi dari pasar negara berkembang (114.000) daripada gabungan AS dan Australia (masing-masing 42.000 dan 22.000). Investor tertarik oleh keselamatan kota, sekolah yang bagus, lingkungan hijau dan zona waktu pusat, faktor-faktor yang tidak mungkin berubah sebagai hasil dari pemungutan suara Brexit.
Kota ini juga aktif berinvestasi di masa depan. Pandangan yang lebih luas di pasar real estat juga mengungkapkan bahwa sementara permintaan untuk properti Prime Central London telah jatuh dalam beberapa tahun terakhir, telah ada peningkatan minat di sekitar London yang lebih besar, di mana skema regenerasi dan konektivitas baru dan proyek infrastruktur menggeser lanskap kemewahan hidup.
"Ketika kode pos emas London menjadi kurang terjangkau setelah krisis keuangan, pembeli semakin mencari nilai yang lebih baik," kata Tom Bill. Meskipun mereka mencari nilai yang lebih baik, mereka masih menginginkan "spesifikasi dan fasilitas terbaik di kelasnya", dan ini berarti ada fokus yang berkembang pada kualitas skema daripada keinginan untuk berada di area tertentu.
Pengembang telah memanfaatkan permintaan ini, dan ini meningkatkan tingkat kualitas keseluruhan dari pembangunan baru, yang semakin menggabungkan paket kemudahan, layanan, komponen komersial dan budaya. Walaupun eksperimen dalam urbanisme dan pembuatan tempat seperti itu biasa dilakukan di kota-kota seperti Miami, Hong Kong atau Singapura, mereka adalah fenomena yang relatif baru di London.
Southbank, salah satu area pertama yang direvitalisasi, sebelumnya tidak ada di peta untuk investor kaya, tetapi telah mengalami tingkat pertumbuhan yang lebih cepat dibandingkan dengan lingkungan utama lainnya dan berfungsi sebagai contoh bagaimana pasar baru dapat matang, kata Tom Bill. Selain The Shard (bangunan tertinggi di Eropa Barat), area tersebut adalah situs More London, master yang direncanakan oleh Foster + Partners, dan One Tower Bridge, sebuah proyek dari Berkeley Homes yang menggabungkan hunian mewah dengan toko-toko, restoran, pejalan kaki trotoar dan taman tepi sungai yang ramai.
Selain persembahan budayanya, The Ivy, brasserie London yang populer baru-baru ini mengumumkan rencana untuk membuka lokasi lantai dasar di One Tower Bridge, dan The London Theatre akan segera menempati teater berkapasitas 900 kursi yang dikembangkan. Skema itu sendiri menggabungkan ruang yang signifikan untuk kehidupan di luar ruangan, juga hal baru untuk London. "Apa yang benar-benar istimewa tentang proyek ini adalah jumlah teras yang dinamis dan ruang atap, bersama dengan dapur luar ruang, bak air panas dan gazebo", kata Murray Levinson, seorang mitra di Squire & Partners yang merancang proyek tersebut.
Dari puncak Tower Penthouse, yang dilengkapi dengan teras atap dan hot tub, Anda dapat melihat melintasi Sungai Thames ke kota London, Jembatan Menara, Menara London dan seterusnya. Bangunan-bangunan bertingkat rendah, yang diposisikan menghadap ke sungai, memiliki pintu kaca geser yang terbuka ke teras lebar dengan pemandangan City Hall dan Tower Bridge. Pandangan telah menjadi titik penjualan yang kuat untuk proyek ini, yang saat ini 90% terjual. Kualitas konstruksi (interior menampilkan bengkel tukang kayu buatan tangan, worktops marmer yang dipoles, peralatan Miele dan sistem otomasi rumah), juga menarik, karena memiliki paket fasilitas: layanan concierge 24 jam dari Harrods Estates, gym, spa, dan kolam renang dalam ruangan sudah termasuk. Sekitar 23 unit tersisa, termasuk penthouse tertentu. Ini dihargai sekitar USD 3.900 per kaki persegi.
Konsep penggunaan campuran juga berkembang biak di London yang lebih besar dengan skema seperti Nine Elms dijadwalkan untuk mencakup 20.000 rumah baru, dan lebih jauh ke barat, White City, yang merupakan lokasi perombakan senilai USD 10 miliar yang bertujuan untuk mengubah daerah tersebut dari kejatuhan. , sebagian besar lanskap komersial menjadi lingkungan yang ramai dengan 5.000 rumah baru, toko, dan pusat kantor untuk perusahaan terkait media. Sebagai bagian dari kebangkitan, pengembang London Stanhope mengubah bekas kantor pusat BBC menjadi tempat tinggal mewah.
Di sebelah timur, menara-menara tinggi juga berkembang biak di kota yang dulunya didefinisikan oleh urbanisme skala rendah yang lebih seragam. Di Canary Wharf, Herzog & de Meuron telah merancang menara baru yang dijuluki Rolling Pin karena bentuk silindernya yang tinggi, dan Foster + Partners telah merancang South Quay Plaza, proyek perumahan tertinggi yang saat ini sedang dibangun di UE.
Sisi perumahan Canary Wharf, London
Secara historis pelabuhan yang sibuk, dan baru-baru ini merupakan lokasi distrik keuangan yang berkembang, Canary Wharf juga menjadi tempat yang semakin didambakan untuk hidup. Harapan untuk pertumbuhan di masa depan didukung oleh kedatangan Jalur Crossrail baru, yang dijadwalkan berjalan pada 2018, yang secara signifikan akan memangkas waktu perjalanan ke London pusat. Saat ini area tersebut masih terasa sebagian besar perusahaan, tetapi pengembang berniat untuk memadukan program perumahan dan komersial dengan konektivitas yang meningkat seiring dengan semakin matangnya komunitas.
"Canary Wharf menjadi lebih digunakan secara campuran dan akan tumbuh hingga populasi 200.000," kata Harry Lewis, Direktur Pelaksana Berkeley Homes yang sedang mengembangkan South Quay Plaza. "Hasil sewa lebih tinggi di sini, dan kedatangan Crossrail akan menjadi game-changer."
South Quay Plaza terletak di tepi perairan tepat di seberang CBD dan meskipun banyak bangunan yang berdekatan dibangun tepat di tepi garis pantai, Grant Brooker, Kepala Studio di Foster + Partners ingin mendekati situs secara berbeda. "Penting untuk membiarkan siang hari lewat",
katanya, menjelaskan bahwa dengan memiringkan menara berbentuk kubus, yang memiliki tapak yang relatif kecil (lebih dari 64% situs tidak akan dikembangkan), ia mampu membuat lebih banyak eksposur. "Bangunan itu tidak memiliki sisi belakang", katanya. "Setiap unit memiliki bagian depan yang fantastis".
Tim Brooker juga menggunakan pengalaman luas mereka merancang bangunan secara internasional untuk membuat program fasilitas lengkap, yang menampilkan klub kesehatan, spa, dan kolam renang 20 meter, dan lounge klub penghuni yang mencakup seluruh lantai ke-56 dan mencakup sebuah bar, ruang pemutaran film dan teras besar. “Jenis kemudahan yang diperlukan untuk bangunan agar benar-benar berfungsi tidak ada pada perkembangan sebelumnya di London”, kata Brooker.
Dijadwalkan untuk pendudukan mulai tahun 2020, South Quay Plaza akan mencakup 888 unit di menara 36 lantai dan 68 lantai mulai dari studio hingga tiga kamar tempat tinggal dan penthouse. Sejauh ini Berkeley Homes telah merilis 350 unit dengan harga mulai dari USD 990.000. Hingga saat ini, setengah dari unit ini telah terjual, dan permintaan dari Asia telah kuat: 50% dari pembeli internasional proyek berasal dari Cina.
Adam Challis, Kepala Riset Residensial di Jones Lang LaSalle mengatakan skema regenerasi seperti Canary Wharf sangat populer di kalangan pembeli Asia karena mereka memahami potensi investasi jangka panjang. "Mereka memahaminya karena mereka telah melihat hal itu terjadi di negara mereka sendiri", katanya. Challis juga mencatat perubahan menyeluruh dalam sikap pembeli dalam beberapa tahun terakhir, di mana investor mengambil pandangan panjang, melihat dengan hati-hati pada program, skema dan lingkungan dan mendekati keputusan sebagai investasi di London secara keseluruhan.
Waktu akan memberi tahu bagaimana Inggris berhasil merundingkan kepergiannya dari Uni Eropa, dan bagaimana London menunjukkan hasil dari perubahan tersebut. Banyak yang akan tergantung pada implikasi Brexit yang langgeng bagi bisnis Inggris, khususnya yang ada di sektor keuangan negara yang sangat besar. Sebelum referendum, populasi London diproyeksikan akan tumbuh sebanyak 100.000 orang per tahun selama dekade berikutnya dan pasokan perumahan semakin sedikit. Bagi mereka yang percaya pada masa depan kota dan potensi pertumbuhan yang berkelanjutan, sekarang mungkin waktu yang tepat untuk mengambil risiko.
Artikel ini pertama kali dipublikasikan di ISTANA.
