Indeks Gelembung Real Estat Global Q4 2019

Majalah istana bangga memiliki Alexander Karolik Shlaen, pendiri Panache Management Pte Ltd yang berbasis di Singapura yang terlibat dalam proyek investasi real estat dan teknologi, menuliskan pemikirannya tentang Laporan Indeks Gelembung Real Estat UBS 2019 ini. Indeks Gelembung Real Estat Global UBS yang diterbitkan awal tahun ini memberi kami beberapa catatan tentang Singapura, Tokyo, dan Hong Kong, satu-satunya kota di Asia dalam indeks tersebut. Harga Tokyo naik untuk 4 hingga 5 tahun terakhir meskipun demografi negatif Jepang yang pada akhirnya akan menurunkan harga properti. Sebagian besar masuknya penduduk ke Tokyo adalah oleh penduduk setempat yang meninggalkan kota-kota kecil dan pindah ke pusat ekonomi besar ini.

Ketahanan real estat Singapura masih bertahan

“Indeks Gelembung Real Estat Global UBS menempatkan pasar perumahan dalam perspektif jangka panjang dan dirancang untuk melacak risiko gelembung harga properti di kota-kota global,” - UBS

Juga, pembeli asing sangat aktif di properti perumahan, tetapi beberapa mungkin bertanya-tanya siapa mereka akan menjual properti mereka dalam beberapa tahun ketika mencari jalan keluar. Kecil kemungkinan penduduk lokal akan membeli, dan mereka pasti tidak akan dapat mengisi kekosongan yang akan dibuat bahkan jika sebagian dari investor saat ini memutuskan untuk menjual. Meskipun kebanyakan orang akan menemukan Jepang lebih menarik sebagai tujuan wisata dan properti yang berlokasi strategis akan menikmati sewa yang baik dari pengembalian gaya Airbnb.

"Pada tingkat global, ketidakpastian ekonomi lebih besar daripada efek penurunan suku bunga pada permintaan perumahan perkotaan," kata Mark Haefele, kepala investasi di UBS Global Wealth Management. "

Hong Kong seperti selalu berada di posisi tinggi dalam indeks semacam ini dengan indikasi properti yang sangat positif. Tapi kita masih harus melihat penurunan harga di kota yang selalu laris ini, bahwa bahkan kerusuhan sosial yang belum pernah terjadi sebelumnya tampaknya tidak mempengaruhi harga stratosfernya. Orang harus bertanya-tanya apakah harga ada "gelembung" atau hanya hasil dari permintaan, nyata kuat untuk properti di kota super ini. Dan tanpa ragu, warga Hongkong membayar mahal untuk rumah mereka. Mereka akan membutuhkan 22 tahun kerja untuk membeli flat yang sama di kota mereka yang akan memakan waktu 12 tahun bagi warga Singapura.

Fakta-fakta pekerja terampil dan bagaimana dia perlu mencari nafkah untuk membeli properti

Itu membawa kita ke Singapura. Di antara semua 24 kota dunia dalam Indeks Gelembung Real Estat Global UBS, hanya empat yang memiliki nilai properti saat ini di bawah biaya pada 2008. Keempat kota ini adalah Milan, Chicago, Dubai, dan Singapura. UBS menunjukkan bahwa harga itu adil untuk pasar Singapura, tetapi pembaca harus mencatat bahwa sementara kota-kota lain yang dinyatakan dalam indeks dihitung dalam arti luas pasar properti mereka, di Singapura sekitar 80 persen pasar berada di bawah pemerintah. badan kontrol, apa yang disebut Dewan Pengembangan Perumahan, atau HDB.

Yang berarti bahwa hanya 20 persen dari pasar properti Singapura ada di pasar swasta. Sebagian besar orang Singapura memiliki dan tinggal di HDB, sementara sebagian kecil orang Singapura tinggal di kondominium dan properti yang didaratkan. Sebagian besar kondominium disewakan kepada orang asing, yang dibatasi oleh peraturan untuk membeli atau menyewa HDB. Jadi, perhitungan berapa tahun untuk membeli properti di Singapura tidak sepenuhnya benar di sini, karena dibutuhkan lebih sedikit tahun bagi warga lokal untuk membeli HDB yang disubsidi. Dengan mempertimbangkan poin-poin ini, cukup jelas bahwa pasar swasta di Singapura jauh di bawah nilai sebenarnya. Singapura membuktikan dirinya berkali-kali untuk menjadi relatif terjangkau dalam skala global. Tetapi harga tidak akan naik dalam waktu dekat karena tindakan pendinginan yang keras. Langkah-langkah ini bertanggung jawab untuk membawa harga pasar swasta di bawah nilai riilnya, seperti yang dapat kita lihat dari perbandingan indeks ini. Selain itu, sementara harga Singapura menurun dalam 10 tahun terakhir, pendapatan penduduk lokal tumbuh. Saya memperkirakan apresiasi stabil jangka menengah hingga panjang terhadap harga properti. Juga, saya memperkirakan suku bunga akan lunak untuk tahun-tahun mendatang, yang dapat mempercepat apresiasi pasar properti yang terbatas dan menarik ini. Baca tentang kisah Alex Shlaen lainnya di sini.

Kolumnis Pakar Mewah - Alexander Karolik-Shlaen

Tentang Alexander Karolik Shlaen
Alexander Karolik Shlaen, MBA Eksekutif, adalah pendiri Panache Management Pte Ltd yang berbasis di Singapura yang mewakili Aston Martin Interiors, Tonino Lamborghini Casa dan jalur desain Formitalia di Asia. Panache Management terlibat dalam proyek investasi real estat dan teknologi dan menyediakan interior dan desain mewah untuk real estat eksklusif, jet pribadi, dan superyachts. Shlaen telah muncul di berbagai media regional dan global dan telah menulis kolom Ahli Mewah dari majalah bisnis regional sejak 2009. Dia juga ketua panel juri untuk Asia Property Awards dan sering dicari untuk menghadiri forum bisnis yang sudah mapan. Pelajari lebih lanjut tentang PanacheManage.com

Wawasan lain: Daftar Realty Internasional Sotheby, Singapura.

Han Huan Mei, Direktur, Penelitian, Mendaftar Realty Internasional Sotheby.

Gelembung harga diketahui terjadi sekarang dan kemudian di sebagian besar pasar properti - tanda-tanda ini termasuk kenaikan harga rumah pada tingkat yang lebih cepat daripada kenaikan pendapatan, suku bunga rendah, pinjaman hipotek berlebihan, likuiditas tinggi dan masuknya asing dana.Grafik oleh UBS menunjukkan bahwa Hong Kong, Munich, Toronto, Vancouver, dan Amsterdam adalah lima kota termahal di tahun 2018 karena kenaikan cepat harga perumahan. Di ujung lain dari skala, Chicago peringkat sebagai 'undervalued' sementara Milan, Singapura dan Boston dianggap sebagai 'cukup adil'. Pasar residensial Singapura adalah pasar bebas yang terkontrol karena pemerintah memantaunya dengan cermat dan akan melakukan intervensi untuk memastikan stabilitas dan pertumbuhan harga yang berkelanjutan. Intervensi diperlukan untuk menjaga harga rumah pribadi tetap stabil di tengah tingginya likuiditas dana yang dapat diinvestasikan dalam sistem. Selalu, safe haven status Singapura membuatnya menjadi tujuan yang menguntungkan untuk investasi properti. Langkah-langkah pendinginan seperti pengetatan pembiayaan dan pengenaan bea materai yang lebih tinggi telah cukup berhasil di Singapura, tetapi tidak demikian halnya di kota-kota lain seperti Hong Kong dan Vancouver.

“Singapura tetap berada dalam kategori cukup dihargai, relatif tidak berubah dalam hal risiko gelembung. Pasar residensial Singapura adalah pasar bebas dalam lingkungan yang terkendali karena pemerintah memantau secara ketat dan akan melakukan intervensi untuk memastikan stabilitas pasar yang stabil dan pertumbuhan harga yang berkelanjutan. Intervensi diperlukan untuk menjaga harga rumah pribadi tetap stabil di tengah tingginya likuiditas dana yang dapat diinvestasikan dalam sistem. Selalu, safe haven status Singapura membuatnya menjadi tujuan yang menguntungkan untuk investasi properti. Langkah-langkah pendinginan seperti pengetatan pembiayaan dan pengenaan bea materai yang lebih tinggi telah cukup berhasil di Singapura, tetapi tidak demikian halnya di kota-kota lain seperti Hong Kong dan Vancouver. Secara komparatif, pasar perumahan yang terlalu mahal mungkin menghadapi risiko yang lebih besar karena kita menghadapi tantangan resesi karena perang dagang AS-Cina yang berkepanjangan dan Brexit yang tidak ada kesepakatan. ” - Han Huan Mei, Direktur, Penelitian, Daftar Realty Internasional Sotheby.

UBS 2019 Pertumbuhan Harga

Ketika kita menghadapi tantangan resesi karena perang dagang AS-Cina yang berkepanjangan dan Brexit yang tidak ada kesepakatan, akan lebih sulit untuk memperbaiki pasar perumahan yang terlalu mahal sehingga membuat rumah lebih terjangkau.

Kemas: Apa yang Terjadi di APAC

Indeks Gelembung Real Estat Global UBS menyatakan: Skor indeks gelembung tidak meningkat di kota-kota APAC selama empat kuartal terakhir. Di Hong Kong, momentum telah mereda, dan harga telah turun sedikit sejak pertengahan 2018. Namun demikian, meskipun kota ini masih dalam wilayah risiko gelembung, mengingat bahwa harga telah berlipat ganda selama 10 tahun terakhir, tidak ada pembalikan tren mendasar yang terlihat. Namun, volatilitas harga yang lebih tinggi kemungkinan akan terjadi pada beberapa kuartal berikutnya. Pasar perumahan Singapura, sebaliknya, telah sangat stabil selama beberapa tahun terakhir. Pengetatan regulasi terbukti efektif dan mengekang pertumbuhan harga yang berlebihan. Harga riil pada dasarnya berada pada level yang sama dengan tahun 2012, sehingga kota ini tetap berada di wilayah yang dinilai wajar. Di Sydney, sebuah kota yang berada di wilayah berisiko-gelembung hanya dua tahun lalu, harga anjlok. Mereka dikoreksi dengan angka dua digit dalam satu tahun, menurunkan skor indeks secara signifikan. Aktivitas pembelian asing yang lebih rendah dan pinjaman hipotek yang lebih ketat terus membungkam permintaan secara keseluruhan. Sebaliknya, harga di Tokyo telah naik 5 persen per tahun sejak 2014, dipisahkan dari bagian lain negara itu. Sebagai akibatnya, pasar telah bergabung dengan kelompok kota yang sangat tidak terjangkau dan valuasi telah meningkat.