Investasi di Berlin, Jerman: seni, alam, dan pasar properti mewah yang berkembang pesat

April 1, 2024

Kota yang pernah terpecah itu sekarang merupakan pot peleburan yang hidup di timur Jerman. Sebagai rumah bagi dunia seni dan musik yang sedang berkembang, Berlin telah menciptakan ibu kota yang benar-benar internasional.

"Miskin tapi seksi" adalah bagaimana seorang mantan walikota Berlin pernah menggambarkan kotanya. Sebagian besar inilah yang masih dilihat Berlin. Namun, sejak jatuhnya Tembok Berlin 25 tahun yang lalu, jantung ibu kota Jerman, dan khususnya lingkungan Mitte - yang dulu merupakan daerah terpencil yang memisahkan benua Eropa - telah berubah pertama kali menjadi pusat seniman berpasir dan baru-baru ini menjadi pusat komersial mewah . Saat ini, Mitte adalah tempat untuk mengalami banyak kemewahan baru di Berlin: perpaduan antara kemewahan kontemporer dan Dunia Lama Prusia. Itu juga merupakan distrik yang disukai bagi investor asing yang semakin membidik Berlin, terpikat oleh ekonomi yang kuat dan stabil di negara itu, kualitas hidup dan harga masih jauh di bawah kota-kota Eropa terkemuka lainnya.

Selama beberapa dekade, pasar perumahan Berlin tampaknya berada dalam kelesuan karena kesukaan orang Jerman untuk menyewa rumah alih-alih membeli mereka dan tren demografis yang agak suram. Namun, dalam beberapa tahun terakhir, tingkat hipotek rendah, panggung teknologi yang berkembang dan pembeli asing yang mencari tempat yang aman telah mengubah dinamika pasar. Harga rumah Berlin telah meningkat 5,6% setiap tahun selama lima tahun terakhir. Menurut UBS, itu dua kali lipat tingkat kenaikan tahunan rata-rata sejak 1970.

Kenaikan harga bahkan lebih nyata di sektor mewah, naik 9% YoY menurut Indeks Global Knight Frank. "Keuntungan besar dalam segmen premium membuktikan sekali lagi bahwa Berlin telah dengan kuat memantapkan dirinya sebagai salah satu pusat investasi top dunia", kata Peter Rabitz, Direktur Premium Real Estat di Zabel Property Group di Berlin. “Dan tidak ada apa-apa di cakrawala untuk menghalangi pertumbuhan harga lebih lanjut. Lagi pula, dibandingkan dengan pusat-pusat top lainnya di Eropa, Berlin masih memiliki banyak ruang untuk perolehan nilai ”.

Rabitz mengatakan pembeli dari Uni Eropa cenderung menyukai apartemen di Prenzlauer Berg yang trendi atau Charlottenburg-Wilmerdorf yang bersejarah, di mana rumah-rumah pergantian abad yang menawan telah dipugar dan dihargai antara EUR 800.000 dan EUR 2 juta euro (USD 895.000 hingga USD 2,2 juta) ). Investor dari luar negeri lebih aktif di Mitte, di mana proyek-proyek pembangunan baru sering kali mencakup unit-unit kecil dari sekitar EUR 250.000 hingga EUR 500.000 (USD 280.000 hingga USD 559.000) dan apartemen yang lebih besar yang berkisar hingga EUR 900.000 (USD 1 juta).

Eksterior Doretheenstrasse

Proyek-proyek skala besar juga bermunculan di sekitar Berlin pusat. Di utara pembangunan stasiun kereta api utama sedang berlangsung di Europacity, sebuah pengembangan yang direncanakan oleh para ambisius yang bertujuan untuk menciptakan lingkungan yang berkembang dan dapat digunakan dari awal. Proyek ini akan mencakup komponen perumahan, kantor dan budaya yang terhubung ke stasiun kereta api dan jalur transit lainnya. Di lingkungan Kreuzberg-Friedrichshain, pembangunan skala besar lain yang disebut Mediaspree sedang dibangun di sepanjang Sungai Spree. Perluasan zona kantor media yang ada diatur untuk menampung koleksi kantor Grade A: termasuk Mercedes-Benz dan Zalando, serta unit perumahan berkualitas tinggi.

Namun, meskipun ada perkembangan baru, pasokan perumahan Berlin tetap ketat. Populasi kota diatur untuk tumbuh lebih dari 40.000 setahun dan pembangunan perumahan baru tidak dapat mengimbangi meningkatnya permintaan ini. Perkiraan yang diterbitkan oleh Senat Berlin memperkirakan pertumbuhan populasi di masa depan sebesar 7,5% hingga 2030. Namun, perkiraan ini rendah, kata analis di Jones Lang Lasalle, mengingat peningkatan populasi selama beberapa tahun terakhir (1,4% per tahun dari 2012 hingga 2015) dan jumlah tambahan pengungsi yang tiba di kota.

Keputusan Inggris untuk meninggalkan UE kemungkinan akan memberikan pasar perumahan kota itu dorongan lebih lanjut. Bahkan sebelum referendum, Peter Rabitz mencatat minat yang meningkat dari pembeli asing. "Mereka yang secara tradisional berinvestasi di London secara terbuka mempertimbangkan alternatif Eropa kontinental", katanya.

Bukan hanya orang asing yang mendapatkan pijakan di pasar properti Berlin, warga negara Jerman juga berbondong-bondong ke properti, karena suku bunga turun dan harga sewa meningkat. Angka-angka dari badan statistik Uni Eropa menunjukkan 52,5% orang Jerman tinggal di rumah mereka sendiri pada tahun 2014, jauh di bawah rata-rata Uni Eropa sekitar 70%. Ini naik tajam dari 2006 ketika, menurut data terpisah dari Kantor Statistik Federal Jerman, levelnya sekitar 42%.

Meskipun boom, saran dari pasar properti overheating sebagian besar ditolak. "Bicara tentang gelembung perumahan nasional pasti berlebihan," kata Michiel Goris, CEO di Interhyp AG, kreditor real estat terbesar di Jerman. Pembeli rumah di Jerman masih membiayai hampir sepertiga dari pembelian properti mereka dengan uang tunai. Dan menurut Goris, struktur pinjaman bahkan menjadi lebih konservatif karena klien mengunci biaya pinjaman yang rendah di bawah 2% untuk jangka waktu hingga 15 tahun.

Kembali di Berlin, kekurangan perumahan tetap ada. "Pasar akan melanjutkan tren positifnya", kata Peter Rabitz dari Zabel Property Group. "Permintaan akan tetap tinggi dan izin bangunan baru tidak akan cocok dengan permintaan setidaknya untuk tiga hingga lima tahun ke depan".

Di pasar

Taman Tinggi

Terletak di plot terakhir yang tersedia di Potsdamer Platz, bangunan 13 lantai ini akan mencakup 165 unit perumahan di lantai 4 hingga 13 dengan pemandangan ke seluruh ibukota. Tempat tinggal berkisar antara 31 hingga 270 meter persegi dengan 2 hingga 6 kamar tidur dan menampilkan sentuhan modern, teknologi, dan keamanan. Fasilitas termasuk taman lanskap, layanan pramutamu, parkir.

Harga: Dari EUR 575.700 hingga EUR 3,8 juta (sekitar USD 645.000 hingga USD 4,25 juta) info lebih lanjut di www.zabel.com

Interior Taman Tinggi

Doretheenstrasse

Apartemen dua kamar tidur di Berlin Mitte ini memiliki ruang tamu luas, jendela besar, dan pintu geser yang mengarah ke teras yang menghadap ke selatan seluas 75 meter persegi. Termasuk 214 meter persegi, dapur modern dengan peralatan dari Gaggenau, Liebherr dan Miele dan dua ruang parkir.

Harga: EUR 2,900,000 (sekitar USD 3,24 juta) info lebih lanjut di www.zabel.com